Salón Canarias

Hace poco hablamos en Salon Canarias del embalsamamiento de la demanda, a partir de un artículo de nuestro amigo CienLadrillos. Ya en ese primer artículo nos indicaba su intención de ahondar sobre el tema. El segundo de esos artículos aborda el mismo tema pero desde una perspectiva completamente diferente. Partiendo de la intervención de Juan María Nin, Director General de la Caixa, durante una conferencia dada en las jornadas del Barcelona Meeting Point, según las cuales existe 'embalsamamiento' de la demanda, pero niega cualquier participación o causalidad en la misma del sector financiero, al afirmar que no “hay grifos cerrados” en el sistema financiero español.
Coincidimos en la opinión del artículo en el sentido que la incidencia del sector financiero no debe ser minimizada y que su influencia es importante en el comportamiento y evolución del sector:

• Los promotores tienen cada vez más dificultades para obtener financiación para nuevos proyectos e incluso refinanciar sus deudas.
• Se han endurecido las condiciones de concesión de préstamos hipotecarios. Del 100% concedido hasta hace poco hemos pasado a un máximo del 80% que obliga a los compradores a disponer de una imortante cantidad ahorrada para acceder a una compra (20% + gastos).

Por ello, resulta evidente la estrecha relación entre el sector inmobiliario y el financiero y como las decisiones y evolución de cualquiera de ellos afectan al otro de forma sustancial. Recomendamos su lectura íntegra y felicitamos a Cienladrillos desde aquí.

La presencia de extranjeros en nuestro país es una constante que siempre ha tenido una elevada importancia económica. De los ingresos procedentes del turismo hemos pasado a la presencia de extranjeros a través del fenómeno de la inmigración. Ese colectivo afecta de forma significativa al sector inmobiliario y según las últimas estimaciones representa 12 de cada 100 viviendas que se venden en España. Se trata básicamente de un fenómeno que cuenta con dos líneas fundamentales: la primera, compuesta por aquellos extranjeros residentes que adquieren primeras residencias y la segunda integrada por aquellos interesados en disponer de segundas residencias, generalmente en zonas de costa.
En cualquier caso, en las evaluaciones de mercado que queramos hacer del sector, estos colectivos han adquirido un peso suficiente como para que resulte imprescindible tenerlos en consideración.

Parece consolidarse esta tendencia de ascenso tanto del precio de los alquileres, como del número de propiedades en esta situación.
Las posibles razones al ascenso del número de personas que acceden a una vivienda a través de esta modalidad podemos encontrarla en los precios elevados y la dificultad de acceder a la financiación de las mismas, junto con la expectativa de bajada de precios que hacen que muchas personas se planteen esperar antes de comprar previendo una bajada de precios y optando por el alquiler como fórmula transitoria de acceder a una vivienda.
Los precios suben como consecuencia del aumento de la demanda. Ante esta situación las anunciadas ayudas públicas tratan de potenciar la figura del alquiler beneficiendo a propietarios y arrendatarios, lo que debería consolidar esta tendencia en el tiempo.

Interesante artículo que hemos leído en Cien Ladrillos, en el que se plantea la existencia de un 'pulso virtual' entre compradores y vendedores, los primeros esperando una bajada de precios y los segundos resistiéndose a la misma. El posible problema que puede plantearse, dependiendo de la duraciónb de la situación, es la solución final. En estos momentos los compradores son reacios a comprar, disminuye la demanda, lo que provoca que los promotores sean cautos a la hora de definir nuevas promociones, se retrae la oferta, por lo que al existir una demanda real, la gente necesita de vivienda, aunque no efectiva al demorarse la compra, puede llegar un momento en el que al aplicarse esa demanda latente, al alcanzarse ese límite de bajada de precios que la gente espera, la oferta sea incapaz de cubrirla y pueda producirse un rebrote de precios.
Sea como sea, la situación la definiríamos como confusa, nadie sabe realmente que va a suceder y los efectos que la evolución del sector puede provocar. Seguiremos con atención los siguientes artículos que sobre el mismo tema nuestro amigo Cien Ladrillos indica que va a publicar.

La situación de incertidumbre que afecta al sector extiende sus efctos más allá del mismo, ya que la elevada liquidez de la que disfrutaba el sector en los tiempos de bonanza permitía a estas empresas invertir en otros sectores.
Un ejemplo de esta situación la encontramos en las expectativas que el Valencia CF tenía en el pelotazo que proyectaba dar en la venta de los solares del actual Mestalla. La presentación de ofertas para hacerse con la primera parcela en la avenida de Aragón quedó ayer desierta, algo impensable en otros momentos. El dinero que el club levantino pensaba recaudar con esas parcelas debía servir para financiar los gastos del nuevo campo. Ahora, el club ha prorrogado el plazo de entrega de propuestas con la esperanza de encontrar un ofertante. Sin embargo, es una operación de alto riesgo y el sector no creemos que esté en condiciones de asumir riesgos y 90 millones de euros es mucho riesgo.

La REI, Red Expertos Inmobiliarios, ha elaborado un informe del que la principal conclusión que se extrae es que, a medio plazo, el mercado inmobiliario no entrará en crisis a pesar del exceso de oferta y los elevados precios de la vivienda, razones más que suficientes para que en otros sectores haya un descenso de la demanda y la consiguiente reducción de precios.
Según sus datos, hay que diferenciar entre las zonas y el tipo de producto, obra nueva o segunda mano, donde el exceso de oferta inmobiliaria incidirá en los precios de forma diferente. Así en zonas en expansión, donde se han construido muchas viviendas pero aún hay terreno para construir más, bajarán los precios. Sin embargo, en aquellas donde está prácticamente todo construido, difícilmente bajen.

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En zonas de bajo nivel adquisitivo, especialmente aquellas donde los compradores necesitan el 90% de financiación para comprar una vivienda, los que tenemos que pedir hipotecas con un porcentaje elevado para poder financiar los actuales importes, los precios bajarán. En las zonas cercanas a los centros de las ciudades con más poder adquisitivo el mercado se defenderá mejor de la bajada de precios.
Según las características de la vivienda, su situación y calidad, zonas céntricas de grandes ciudades, los pisos no solo no bajarán sino que seguirán subiendo de precio, aunque más suavemente. En estas zonas se mantendrá la demanda actual para pisos de uno, dos y tres dormitorios. Para los de cuatro dormitorios o más, se alargará el tiempo de venta con pequeñas bajadas de precios. Si la situación y calidad de estos inmuebles no es buena, la demanda bajará considerablemente y será prácticamente imposible venderlos a los precios actuales y de hecho, ya se están registrando fuertes bajadas en los precios de esta tipo de viviendas.
En definitiva y a pesar de la desaceleración del mercado inmobiliario, ahora es un buen momento para que aparezcan buenas oportunidades de compra en determinados productos, aunque para obtener una buena rentabilidad habrá que invertir muy selectivamente teniendo en cuanto tanto el tipo de producto como la zona.

Según hemos podido leer en La Provincia, el precio de la vivienda libre en Canarias se incrementó un 5,5 en el primer trimestre de este año respecto al precio de 2006, lo que supone que sigue creciendo pero menos que en anteriores trimestres en los que los precios subían por encima del 7%. Estos datos corresponden a un informe sectorial sobre la construcción realizado por la Cámara de Comercio de Tenerife que también indica que el precio medio de m2 de vivienda libre en canarias fue de 1751 euros.

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Esta desaceleración viene acompañada de una moderación en la actividad y en las expectativas (el consumo de cemento también bajó un 3,2 por ciento). La reducción en la licitación oficial en Canarias fue del 46,4 por ciento, dato que contrasta con el aumento en el resto de España con una media de crecimiento del 19,4%.
Todos estos datos junto al aumento de las hipotecas, nuevos productos financieros para hacer más “llevadera” las cuotas mensuales de las familias españolas, las noticias que nos van lanzando poco a poco desde el gobierno central y su idea de “revisar” las ayudas fiscales a los compradores de vivienda, hay que interpretarlos y actuar en consecuencia, prepararse, en definitiva para una realidad que empieza a ser palpable pero que se presume como una ligera lluvia antes de un gran chaparrón.
Prepararse para ese futuro inmediato y actuar en consecuencia colocará en un lugar u otro a las empresas que están actualmente en el tablero de juego de canarias. Viviendas para solteros, para inmigrantes, segundas residencias turísticas, invertir en otros lugares fuera de las islas, construir para un público objetivo que debe estar definido mucho antes de la planificación del tipo de vivienda que se construye. El mercado está cambiando, esa es la otra lectura de estos datos.

La demanda de vivienda vacacional en España rondará las 90.000 unidades en 2007, un 27,7% menos que las 115.000 previstas para este periodo, según un estudio de Grupo i.
En cuantos a los motivos de este descenso de la demanda podríamos encontrarlos en los aumentos de los precios, el auge de los tipos, el temor a la burbuja inmobiliaria y a la inseguridad creada por los casos de corrupción, factor que tiene un importante peso en los compradores europeos que ha descendido notablemente y que representan un tercio de los compradores. Con estos datos se viene también una rebaja en las expectativas de demanda de vivienda vacacional para los próximos años, si bien, algunas voces consideran que podría producirse una reactivación de la demanda en pocos años.
En definitiva un inidcador más que muestra que el mercado inmobiliario se encuentra en una situación que requiere nuevas estrategias e importantes cambios.