Salón Canarias

El modelo de negocio de las agencias inmobiliarias se encuentra en cuestión, especialmente cuando vemos como se sucede el cierre de las mismas, tanto de las pequeñas como de las grandes, cuyo último ejemplo lo encontramos en el caso de Don Piso.
Los motivos que pueden encontrarse detrás de ese cierre podemos encontrarlos en los siguientes puntos:

• Reducción de la demanda.
• Incertidumbre del mercado.
• Dificultades en la financiación de las compras. Falta de liquidez del mercado.
• Aumento del coste de la financiación.

La reducción de la demanda viene fundamentalmente provocada por la huída o desaparición del inversor, mientras que el resto de la demanda, la auténtica necesidad de vivienda debemos considerar que permance en estado de latencia, bien por esperar a mejores circunstancias o por acceso a la vivienda a través de otras fórmulas como el alquiler. El resto de factores provocan una importante falta de confianza en el sector y especialmente en el futuro del mismo, que se traduce en la reducción de la demanda inicial.

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Además deberíamos plantear si el modelo tradicional de la agencia inmobiliaria, realizando labores de pura intermediación, no debería ser adaptado a los nuevos tiempos, considerando todos los aspectos que configuran el mismo, donde deberíamos mencionar al menos los siguientes puntos:

Somos los primeros. Según la noticia publicada en La Provincia, Canarias está a la cabeza de las regiones españolas con mayor porcentaje de impagados. En el último año se han duplicado los descubiertos que tienen los ciudadanos canarios con las entidades bancarias y ya se alcanzan los 560 millones de euros y afecta a 130.000 operaciones. La cifra no tiene tendencia a remitir, sino a incrementarse, según la evolución de los datos que facilita el Instituto Nacional de Estadística (INE).
El Banco Central Europeo (BCE) casi ha duplicado los tipos de interés en el último año y medio hasta situarse en el 4%, indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas. De esta manera, un ciudadano que hubiera suscrito un préstamo de 120.000 euros, por 25 años, a principios de 2006, habría visto incrementada su cuota mensual ahora en torno a los 150 euros. Es decir, la hipoteca se le habría encarecido en unos 1.800 euros al año.

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Los datos del INE muestran que casi el 5% de todos los efectos de comercio en Canarias fueron impagados en abril, último mes del que existen datos fiables. Es el porcentaje más alto de todas las regiones españolas. La provincia de Las Palmas tiene unos impagos de casi 300 millones de euros que podrían afectar a 52.000 personas, aunque este número no resulta seguro porque se contabilizan sólo los efectos bancarios y un mismo ciudadano puede tener varias operaciones abiertas. Las entidades bancarias reconocen que el alza de los tipos de interés está tensando la economía familiar, aunque los indices de morosidad no han encendido aún la luz roja.
Esta noticia también está respaldada por un informe de Caixa Catalunya que calcula que mientras todas las autonomías reducirán en una o dos décimas el crecimiento del consumo durante este año, en Canarias la desaceleración será de hasta un 1,2%, la peor cifra del Estado. El informe detalla que este descenso del consumo privado en Canarias se debe al aumento de los tipos de interés reales "que endurecen las condiciones de financiación de las familias".

La REI, Red Expertos Inmobiliarios, ha elaborado un informe del que la principal conclusión que se extrae es que, a medio plazo, el mercado inmobiliario no entrará en crisis a pesar del exceso de oferta y los elevados precios de la vivienda, razones más que suficientes para que en otros sectores haya un descenso de la demanda y la consiguiente reducción de precios.
Según sus datos, hay que diferenciar entre las zonas y el tipo de producto, obra nueva o segunda mano, donde el exceso de oferta inmobiliaria incidirá en los precios de forma diferente. Así en zonas en expansión, donde se han construido muchas viviendas pero aún hay terreno para construir más, bajarán los precios. Sin embargo, en aquellas donde está prácticamente todo construido, difícilmente bajen.

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En zonas de bajo nivel adquisitivo, especialmente aquellas donde los compradores necesitan el 90% de financiación para comprar una vivienda, los que tenemos que pedir hipotecas con un porcentaje elevado para poder financiar los actuales importes, los precios bajarán. En las zonas cercanas a los centros de las ciudades con más poder adquisitivo el mercado se defenderá mejor de la bajada de precios.
Según las características de la vivienda, su situación y calidad, zonas céntricas de grandes ciudades, los pisos no solo no bajarán sino que seguirán subiendo de precio, aunque más suavemente. En estas zonas se mantendrá la demanda actual para pisos de uno, dos y tres dormitorios. Para los de cuatro dormitorios o más, se alargará el tiempo de venta con pequeñas bajadas de precios. Si la situación y calidad de estos inmuebles no es buena, la demanda bajará considerablemente y será prácticamente imposible venderlos a los precios actuales y de hecho, ya se están registrando fuertes bajadas en los precios de esta tipo de viviendas.
En definitiva y a pesar de la desaceleración del mercado inmobiliario, ahora es un buen momento para que aparezcan buenas oportunidades de compra en determinados productos, aunque para obtener una buena rentabilidad habrá que invertir muy selectivamente teniendo en cuanto tanto el tipo de producto como la zona.

Según hemos podido leer en La Provincia, el precio de la vivienda libre en Canarias se incrementó un 5,5 en el primer trimestre de este año respecto al precio de 2006, lo que supone que sigue creciendo pero menos que en anteriores trimestres en los que los precios subían por encima del 7%. Estos datos corresponden a un informe sectorial sobre la construcción realizado por la Cámara de Comercio de Tenerife que también indica que el precio medio de m2 de vivienda libre en canarias fue de 1751 euros.

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Esta desaceleración viene acompañada de una moderación en la actividad y en las expectativas (el consumo de cemento también bajó un 3,2 por ciento). La reducción en la licitación oficial en Canarias fue del 46,4 por ciento, dato que contrasta con el aumento en el resto de España con una media de crecimiento del 19,4%.
Todos estos datos junto al aumento de las hipotecas, nuevos productos financieros para hacer más “llevadera” las cuotas mensuales de las familias españolas, las noticias que nos van lanzando poco a poco desde el gobierno central y su idea de “revisar” las ayudas fiscales a los compradores de vivienda, hay que interpretarlos y actuar en consecuencia, prepararse, en definitiva para una realidad que empieza a ser palpable pero que se presume como una ligera lluvia antes de un gran chaparrón.
Prepararse para ese futuro inmediato y actuar en consecuencia colocará en un lugar u otro a las empresas que están actualmente en el tablero de juego de canarias. Viviendas para solteros, para inmigrantes, segundas residencias turísticas, invertir en otros lugares fuera de las islas, construir para un público objetivo que debe estar definido mucho antes de la planificación del tipo de vivienda que se construye. El mercado está cambiando, esa es la otra lectura de estos datos.

Nos hacemos eco de una noticia publicada por el diario Cinco Días según la cual el Ministerio de la Vivienda estaría preparando una regulación que afectaría a los intermediarios inmobiliarios, es decir, aquellas personas que median en las operaciones sobre bienes inmobiliarios.
La idea es exigirles el cumplimiento de determinados requisitos, formación, seguros, con vistas a favorecer la transparencia en un sector donde cualquiera con algo de iniciativa y un móvil puede trabajar. La experiencia de los clientes depende en mucho del trato con estos intermediarios y la imagen de los mismos no se encuentra en sus mejores momentos, por lo que cualquier intento de 'mejorar' la profesión debería ser bienvenido, aunque esperemos a felicitarnos a conocer los detalles de la propuesta.