Salón Canarias

Curioso el nombre que le han colocado a una nueva propuesta que ha surgido como fórmula para reactivar el sector en nuestro país. El nuevo concepto surge dentro del Pacto por la Vivienda en Castilla-La Mancha firmado por el presidente de dicha Comunidad Autónoma, José María Barreda, junto a los sindicatos CCOO y UGT, y la Confederación regional de Empresarios (CECAM), con la presencia de la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, cuya presencia le concede al acuerdo cierto grado de aprobación por parte del gobierno central.
Un aspecto curioso que rodea la firma del citado pacto lo constituye el hecho de la insistencia de la ministra en recalcar la idea de que las soluciones a la construcción 'no deben distraer' los recursos públicos destinados a facilitar el acceso a la vivienda, insistencia que puede dar a entender que en efecto puede producirse esa distracción de recursos, tal y como algunas voces ya habían comenzado a señalar.
La propuesta contenida en el pacto, la vivienda público privada, consiste básicamente en construir viviendas con una doble garantía oficial, en este caso el Gobierno Regional, proporcionando financiación a los compradores y a los constructores. Se trata de aprovechar la lista de demandantes de viviendas existente en el marco de Castilla La Mancha, que garantizaría la venta de las mismas. Para ello se debe pactar unas características mínimas y un precio pactado, manteniendo siempre el carácter de viviendas promovidas y construidas por promotores privados sobre suelos de su propiedad, donde exista una demanda, marcada por los listados de inscritos como demandantes de vivienda.
Existen numerosas dudas sobre las posibilidades del acuerdo firmado:

• ¿Podrán acogerse a esta fórmula las viviendas ya construidas?
• ¿Participan las entidades financieras de este acuerdo? El elemento clave de la compra de viviendas es la disponibilidad de hipoteca para las personas interesadas en la compra.
• ¿Quién asume los riesgos? ¿Se convierte la Administración en el garante de todas estas operaciones?

En el fondo la propuesta parece simplemente la adaptación de la oferta a la demanda, concretamente a la demanda correspondiente a los inscritos en las listas de la Comunidad de Castilla La Mancha, generalmente la demanda más débil en cuanto a posibilidades económicas y tradicionalmente los destinatarios de la VPO, ofreciendo vivienda de características y precio predefinidos y aunque el objetivo pueda parecernos correcto, la nueva figura nos parece innecesaria y consideramos que la VPO ya ofrece las posibilidades y características que supuestamente el pacto proporciona.

El Euribor, la auténtica pesadilla de muchos españoles, ha vuelto a subir en Abril alcanzando el 4,82%, lo que de nuevo encarecerá las hipotecas, efecto que se notará a medida que se actualicen los intereses de las mismas. Este incremento, en un análisis sencillo, tiene dos efectos fundamentales:

1. Disminuye la renta disponible al tener que dedicar mayores recursos al pago de las hipotecas. Esa disminución provoca una disminución del consumo y con ello una disminución de la actividad económica en general.
2. Encarece o dificultad el acceso a la vivienda en propiedad, lo que en un momento de crisis como el actual no ayuda a mejorar la situación del sector inmobiliario.

Las perspectivas no son excesivamente agradables, al menos a corto plazo, ya que la necesidad de controlar la inflación hace que el Banco Central Europeo se muestro remiso a bajar los tipos de interés.
Lo curioso de la situación es como coexisten dos fenómenos como la disminución de renta disponible y la inflación alta, situación en la que la subida de los combustibles tiene una especial importancia y posiblemente determina el escenario actual. Todo ello, y en un escenario donde no se vislumbra el tope de los precios del petróleo, hace que la situación actual no presente muy buenas perspectivas para la economía en general y el sector inmobiliario en particular.
En la página de la Asociación Hipotecaria Española es posible descargarse un interesante fichero con los datos de los principales índices utilizados en el sector.

En base a los datos del portal inmobiliario fotocasa.es parece confirmarse la bajada del precio de la vivienda, al menos según los datos del último mes donde se ha producido una bajada del 1,2% a nivel nacional. A nivel regional la bajada es un poco inferior, del 0,8%, pero también parece confirmar la tendencia.

Curiosa herramienta disponible aquí para comparar cual es la mejor de las opciones posibles, comprar o alquilar.
Les recomendamos que jueguen un poco con la aplicación para que observen como resultan las dos opciones, siempre desde un punto de vista netamente financiero. El parámetro clave en nuestra opinión es el tiempo durante el cual pretendemos desarrollar la operación y especialmente la evolución previsible de los precios de las propiedades y los alquileres, donde una bajada de los precios de las propiedades afecta de forma significativa a la decisión, muy por encima de lo que lo hace una subida equivalente de los alquileres. Visto en Tecnología Inmobiliaria.

Parece consolidarse esta tendencia de ascenso tanto del precio de los alquileres, como del número de propiedades en esta situación.
Las posibles razones al ascenso del número de personas que acceden a una vivienda a través de esta modalidad podemos encontrarla en los precios elevados y la dificultad de acceder a la financiación de las mismas, junto con la expectativa de bajada de precios que hacen que muchas personas se planteen esperar antes de comprar previendo una bajada de precios y optando por el alquiler como fórmula transitoria de acceder a una vivienda.
Los precios suben como consecuencia del aumento de la demanda. Ante esta situación las anunciadas ayudas públicas tratan de potenciar la figura del alquiler beneficiendo a propietarios y arrendatarios, lo que debería consolidar esta tendencia en el tiempo.

Esa sigue siendo la cuestión. Si en el artículo de ayer sobre este tema presentábamos una opinión claramente definida hacia la continuidad de la subida de precios hoy traemos uno que contiene el elemento opuesto.
Se trata de un interesante artículo que hemos visto en Cien Ladrillos, donde se señala la resistencia que tienen los vendedores en todas partes para bajar los precios de las viviendas.
Como ejemplo plantea la situación vivida en la ciudad de Boston, donde los precios bajaron de forma drástica hasta un 40% entre 1989 y 1992. Resultaba evidente quepara poder vender había que bajar el precio, pero a pesar de todo, muchos seguían manteniendo precios completamente fuera de mercado, simplemente porque los costes de adquisición habían sido superiores o se pretendía obtener unos beneficios en línea con la evolución en los años anteriores, sin atender a que el precio viene fijado de forma principal por la situación de los mercados y no por esos factores.
Esa resistencia a poner precios realistas, paralizó las ventas. Así pues, si de verdad se desea vender una propiedad, al igual que cualquier otro bien, has de ponerla al precio de mercado de hoy, independientemente de lo que nos gustaría.
En resumen: “Si quiere vender su casa, marque el precio de mercado y venda en él.”

Esa es la cuestión que se plantea un importante número de potenciales compradores de vivienda en nuestro país. La respuesta no es sencilla y como ejemplo de ello hoy traemos una opinión clara orientada a la opción de comprar.
Juan Bolivar, Vicepresidente de AINGRA, escribe un artículo en la revista Aljibe de la Asociación Aingra sobre la conveniencia de comprar en estos momentos o esperar hasta que como se dice los precios bajen.

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En ese artículo se comenta como muchas pesonas se acercan a una inmobiliaria buscando vivienda, pero manifestando que no piensan comprar por el momento, sino que esperarán a que bajen los precios, una posibilidad que el autor del artículo considera muy remota por no decir imposible.
Su planteamiento es que no los precios no han bajado, ni bajarán, y es previsible que seguan subiendo, argumentando esa subida en los siguientes puntos:

1. Sube el precio del suelo.


2. Suben los salarios.


3. Sube el precio de los materiales de construcción.


4. Suben los intereses bancarios.


5. Las nuevas normativas de construcción encarecen la construcción.

Según este análisis, los precios deberían seguir en ascenso, de forma moderada, pero en ascenso. Según el autor, el mejor consejo que puede darle a esos compradores indecisos sería el de "Si están decididos a comprar una vivienda y encuentran aquella que se amolda a sus necesidades COMPRELA."

La situación del sector ha motivado que numerosas empresas hayan utilizado la VPO para mejorar sus resultados y sostener sus niveles de actividad.
De esta forma, la modificación de las condiciones económicas y las nuevas fórmulas de protección oficial introducidas por el Gobierno central y los autonómicos, hace que muchas empresas opten por la realización de proyectos que involucran a este tipo de viviendas.
En un momento en el que la demanda de vivienda libre disminuye y en el que la intervención de los poderes públicos aumenta, la apuesta por una vivienda que normalmente tiene un mercado asegurado, permite mantener la actividad a la espera de que se recupere el sector y con ello aparezcan proyectos de mayor interés y beneficios.
En resumen, una forma de diversificar la actividad como estrategia defensiva ante las incertidumbres del sector.
Visto en Urbanoticias.

La agencia de calificación crediticia Standard & Poor’s ha publicado un estudio en el que se refleja como en España el precio de la vivienda está sobrevalorado un 30%, un fenómeno que según el mismo informe se produce también en Irlanda y en el Reino Unido.
Además, considera que este hecho y las consecuencias que de él se derivan está frenando el sector de la construcción, lo cual tendrá un importante impacto en España e Irlanda, cuyas economías dependen excesivamente de este sector. Además consideran que los efectos se notarán de forma global en la economía, especialmente en lo que se refiere a los niveles de crecimiento y empleo.
El informe completo está disponible en El Economista.

Todo parece indicar que los tipos de interés van a proporcionarnos una relativa tranquilidad en los próximos meses. A las previsiones de la moderación del Euribor se ha unido la decisión de la Reserva Federal Norteamericana de bajar sus tipos un cuarto de punto porcentual los tipos de interés, lo que sitúa su tasa en el 4,5%. Con todo se confirman las previsiones que apuntan a una estabilidad de los tipos de interés a corto plazo e incluso bajadas con el objetivo de reactivar la actividad económica.
Para el sector, una buena noticia que ayudarán a que se tranquilicen en cierta medida la situación.

Se viene diciendo que uno de los principales efectos de la situación actual del sector es el aumento de los plazos de venta de las propiedades, tanto nuevas como de segunda mano. En esa línea se enfoca el siguiente artículo del periódico Heraldo de Aragón donde cifra ese plazo entre 9 y 12 meses.
Además se afirma que todavía no se ha producido una bajada importante del valor de los inmuebles y que se tratan de evitar las mismas a través de regalos y promociones.
En definitiva, la mejor forma de definir el sector es que se encuentra sumido en una situación de incertidumbre completa y en la misma los movimientos son escasos ante el riesgo de equivocación. Por un lado los vendedores temen 'malvender' sus propiedades y por otro los compradores temen 'malcomprar' por apresurarse en su decisión de compra. En paralelo informaciones contradictorias sobre estabilidad y moderación de los tipos, bajadas y subidas de precios, ayudas y no ayudas por parte de las administraciones ayudan a generar un sector confuso y en donde realizar predicciones, más allá de la escasez de movimientos, resulta arriesgado. Mientras, la confianza, un elemento clave para el desarrollo del sector, cae en todos sus agentes y recuperarla puede ser el verdadero problema.

Nos hacemos eco de los resultados de una encuesta realizada por TNS-Demoscopia para RTVE, según la cual, el 87% de los españoles prefiere comprar a alquilar su vivienda. Dentro de la misma encuesta se recoge el hecho de que sólo 2 de cada 10 españoles creen que el precio de la vivienda bajará en los próximos meses. Estos resultados pueden parecer contradictorios con respecto a las últimas noticias publicadas en casi todos los medios de comunicación, si bien deben ser estudiados con prudencia. Parece lógico pensar que la gente prefiere comprar a alquilar, si bien ese hecho no tiene que coincidir con la realidad de su situación que puede obligarles a optar por una fórmula distinta a sus preferencias ante por ejemplo la imposibilidad de hacer frente a una hipoteca. Respecto a la bajada del precio de la vivienda, hasta ahora únicamente tenemos pequeñas correcciones del mismo y su situación hace que sigan pareciendo muy altos a un importante número de españoles, lo que motiva en nuestra opinión que hasta que las bajadas no sean importantes la sensación permanecerá inalterable, basada en su elevada cuantía y la dificultad asociada para poder afrontarlos. Como siempre recomendamos prudencia en la interpretación de las encuestas.

Trás la reciente publicación de los datos correspondientes al Indice de Precios al Consumo, el famoso IPC, referido al mes de septiembre de 2007, encontramos como el alquiler de vivienda ha experimentado una subida en el último año del 4,4%, por encima del índice general. Asímismo otros valores como la conservación de la vivienda y otros servicios relacionados con la vivienda también experimentan un crecimiento por encima de la media con un 5,5 y 4,5% respectivamente. Por Comunidades Autónomas destacan las subidas del alquiler en Cataluña (5,8%) y Madrid (5,2%), liderando las subidas a nivel nacional.
Para el caso de Canarias, los datos son un crecimiento del 3,7% para el alquiler de vivienda, un 6,1% para la conservación de la vivienda y un 5,1% para otros servicios relacionados con la vivienda.
Este aumento de los alquileres puede estar relacionado con el aumento de la demanda de vivienda bajo esta opción, aunque si ese aumento genera el incremento de precios podría darse la situación de que desaparezca uno de los beneficios que suponía el alquiler frente a la compra. Seguiremos con atención la evolución de este índice.

Hace muy poco tiempo que las palabras negociación o regateo forman parte del vocabulario habitual de las transacciones del sector. Muy al contrario, el posible cliente debía decidirse pronto ante el temor de una subida del precio o ante la aparición de otro comprador. Sin embargo, en estos momentos, tanto en vivienda nueva como en vivienda usada, es posible negociar el precio, presentar una oferta de compra diferente de la que nos plantea el vendedor en un primer momento. Esta situación viene motivada por la propia evolución del sector, donde existe en estos momentos una oferta que supera a la demanda, lo que transmite el papel protagonista al comprador. También la incertidumbre del comportamiento de los precios, con una previsión de descenso hace que muchos compradores traten de acelerar esa caída. Además, muchas agencias inmobiliarias han modificado su dinámica de relación con el cliente e introducen a sus vendedores en el arte de la negociación, de la auténtica venta, lejanas ya las épocas en que las promociones se vendían solas.

Hasta la fecha siempre que se habla de la subida de los tipos de interés y su incidencia en la situación del sector, parece que su efecto se limitaba en exclusiva al pago de las hipotecas por parte de los compradores de vivienda. Sin embargo, en los últimos tiempos hemos comenzado a observar otro efecto sobre el cual también tiene incidencia esa subida. Se trata de la obtención de financiación por parte de los promotores, circunstancia que unida al aumento de los plazos de venta y la ralentización de los precios incidirá de forma importante en el sector.
La situación de crisis que viven algunos importantes promotores y sus dificultades para acceder a nuevas líneas de financiación son buena prueba de ello. La euforía y bonanza del sector en los últimos años provocaron cierta 'flexibilidad' en la concesión de préstamos en la confianza de la obtención de beneficios, préstamos que ante un cambio detendencia pueden ver en peligro su devolución.

Parece que efectivamente la vivienda española ha moderado su crecimiento, si bien eso no significa que no crezca. Según 'The Economist', los precios de los pisos ya suben en España por debajo de la media internacional.
En el segundo trimestre y según esa fuente el precio de las viviendas creció un 5,8%, frente a una media del 6,66% en el conjunto de los países objeto del estudio. Un año antes, la tasa de subida era en España del 10,8%, frente a un 8,40% a escala internacional.
El país cuyos precios crecieron en mayor proporción fue Singapur con el 21.1% y en Europa superan el crecimiento español países como Suecia (9,9%), Gran Bretaña (9,6%), Francia (8,1%) y Dinamarca (7,4%), mientras que presentan tasas negativas Irlanda (-0,7%), Japón (-1,6%), Estados Unidos (-3,2%) y Alemania (-3,4%).

La situación de incertidumbre que afecta al sector extiende sus efctos más allá del mismo, ya que la elevada liquidez de la que disfrutaba el sector en los tiempos de bonanza permitía a estas empresas invertir en otros sectores.
Un ejemplo de esta situación la encontramos en las expectativas que el Valencia CF tenía en el pelotazo que proyectaba dar en la venta de los solares del actual Mestalla. La presentación de ofertas para hacerse con la primera parcela en la avenida de Aragón quedó ayer desierta, algo impensable en otros momentos. El dinero que el club levantino pensaba recaudar con esas parcelas debía servir para financiar los gastos del nuevo campo. Ahora, el club ha prorrogado el plazo de entrega de propuestas con la esperanza de encontrar un ofertante. Sin embargo, es una operación de alto riesgo y el sector no creemos que esté en condiciones de asumir riesgos y 90 millones de euros es mucho riesgo.

Hace algún tiempo nos hicimos eco de la intención de la comunidad andaluza de legislar el derecho a la vivienda. Sin entrar en la necesidad o conveniencia del tema hoy si tenemos una posible consecuencia del mencionado anuncio. Según la patronal inmobiliaria de Andalucía, trás ese anuncio, han caído de forma brusca las ventas de viviendas. No creemos que esa caída sea consecuencia única de las intenciones del Gobierno andaluz, sino más bien de un conjunto de circunstancias presentes en este momento, desde los precios altos a la evolución de los tipos de interés. LO que si cabría pedirles a nuestros gobernantes es que ejercieran su labor con prudencia y midieran el alcance de sus declaraciones, especialmente importante en cuestiones de este tipo.

El sector inmobiliario está en crisis, cada vez es más difícil vender una vivienda, los tipos suben,... Se trata de frases muy repetidas en los últimos tiempos cuando se habla del sector. Sin embargo, son expresiones que no recogen la totalidad del sector. En esta noticia vemos como la situación en el subsector de la denominada 'vivienda de lujo' no es tan complicada y se mantiene en buenas condiciones. Es verdad que se trata de un segmento de mercado muy específico, con unas necesidades y características muy concretas y que por ello debe ser atendido de forma especial. El comprador en estos casos busca unas características y servicios muy específicos y aspectos como el precio o las hipotecas no son tan importantes, mientras que servicios como la domótica, la decoración y las reformas pueden constituirse en un elemento fundamental en el éxito de una operación.
No pensamos que estas viviendas puedan representar la salvación de todo un sector pero si que la especialización de los productos en función del cliente, debe ser un elemento clave de los agentes inmobiliarios y de su futuro. Enfocar nuestra oferta a colectivos específicos, estudiantes, primera vivienda, cambios de vivienda, familias con hijos, o ampliar nuestro catálogo de servicios puede significar la diferencia entre el éxito y el fracaso.