Salón Canarias

El modelo de negocio de las agencias inmobiliarias se encuentra en cuestión, especialmente cuando vemos como se sucede el cierre de las mismas, tanto de las pequeñas como de las grandes, cuyo último ejemplo lo encontramos en el caso de Don Piso.
Los motivos que pueden encontrarse detrás de ese cierre podemos encontrarlos en los siguientes puntos:

• Reducción de la demanda.
• Incertidumbre del mercado.
• Dificultades en la financiación de las compras. Falta de liquidez del mercado.
• Aumento del coste de la financiación.

La reducción de la demanda viene fundamentalmente provocada por la huída o desaparición del inversor, mientras que el resto de la demanda, la auténtica necesidad de vivienda debemos considerar que permance en estado de latencia, bien por esperar a mejores circunstancias o por acceso a la vivienda a través de otras fórmulas como el alquiler. El resto de factores provocan una importante falta de confianza en el sector y especialmente en el futuro del mismo, que se traduce en la reducción de la demanda inicial.

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Además deberíamos plantear si el modelo tradicional de la agencia inmobiliaria, realizando labores de pura intermediación, no debería ser adaptado a los nuevos tiempos, considerando todos los aspectos que configuran el mismo, donde deberíamos mencionar al menos los siguientes puntos:

El expediente de regulación de empleo anunciado por Don Piso supondrá el cierre de 130 centros de trabajo, lo que conllevará el despido de unos 320 empleados en toda España. Pero esta iniciativa afecta solo a las sucursales de Don Piso que son de su titularidad, mientras que las que operan bajo esta marca en régimen de franquicia, unas 170 en toda España, continuarán con su actividad normal, indicando los responsables de la empresa que basaran el funcionamiento de la compañía en el régimen de franquicia, incluso ofreciendo la posibilidad a sus 'despedidos empleados' de convertirse ellos mismos en franquiciados.
La caída de la demanda es una realidad como demuestran los datos presentados en los últimos días según los cuales, las promotoras presentes en Bolsa han visto descender sus ventas un 73,5% durante el primer trimestre de este año con respecto a las cifras del mismo período del año pasado. Lo que demuestra el ejemplo de Don Piso es que el sector necesita importantes cambios en su modelo de negocio.

Que la situación de muchas empresas del sector inmobiliario y de la construcción no es buena no sorprende a nadie, e incluso muchos pronostican que esta circunstancia se extenderá a más sectores en un contexto de crisis económica generalizada. En esta coyuntura se han elevado muchas voces que solicitan la necesidad de ayudas públicas para tratar de resolver o aliviar esta situación, frente a las cuales también se han alzado otras voces que alegan que el sector ha acumulado importantes beneficios en los últimos años y no sería 'razonable' apoyarlas ahora que la situación no es tan positiva.
Las últimas declaraciones de Pedro Solbes indican que no tiene intención de proponer esas ayudas, ya que considera que las mismas podrían contribuir a impedir artificialmente que se produzca el necesario ajuste en la construcción, que permitirá corregir por si mismo los excesos del sector en los últimos años. La creencia de que la situación de bonanza del sector se mantendría de forma indefinida ha podido provocar que ante la situación actual de crisis en el sector, muchos modelos de negocio de muchas empresas del sector se hayan demostrado completamente insostenibles. Pese a esta opinión del Ministro de Economía y Hacienda, desde el Ministerio de la Vivienda se hacen propuestas de tipo fiscal con el objetivo de reactivar el sector.
Particularmente opinamos que la intervención pública en el sector debería realizarse no apoyando directamente a las empresas, sino a través de medidas de fomento de la actividad como un impulso a las infraestructuras públicas, fomento del alquiler o mayor impulso a la vivienda protegida.

Resulta claro que la contracción que está experimentando la demanda de vivienda en nuestro país junto con las elevadas tasas de construcción de nuestro país en los últimos años, provocan que se esté generando una importante bolsa de vivienda no vendida. En ese contexto, y tanto desde el Ministerio de Vivienda como las propias Comunidades Autónomas, han planteado la posibilidad de que el stock de viviendas libres existente en el mercado pueda salir al mercado como vivienda protegida. Las diferencias entre ambos mercados son importantes y es obvio que debería alcanzarse alguna clase de acuerdos que a priori se antojan complicados, pero es claro que en nuestro país existe una importante necesidad de VPO y que como vía de solución para el sector, o al menos para aliviar la carga financiera de muchas empresas, se trata de una opción que tal vez pueda ser beneficiosa para el sector. En cualquier caso al menos se requeriría un análisis de la propuesta.

Cualquier noticia siempre tiene dos caras y depende del enfoque que se le quiera dar una de esas caras es la más visible. Tenemos un caso de esta circunstancia en la noticia publicada en elEconomista.es con el siguiente titular "Casi el 36% de las empresas disueltas en el primer trimestre pertenecÍan al sector inmobiliario o de construcciÓn". Si nos atenemos al titular parece que se están disolviendo un importante número de empresas del sector inmobiliario y de la construcción, en línea con la actual situación de 'crisis' en el sector. Sin embargo, dentro de la misma noticia encontramos la otra cara de la misma en el hecho de que de nuevo el sector inmobiliario y de la construcción lidera también la creación de nuevas empresas, si bien e cierto que el número de empresas creadas, aunque importante, es inferior a las cifras del año pasado.
Si comparamos ambas cifras y obtenemos el balance neto, vemos que el número de empresas del sector aumenta en 8194 empresas (3584 inmobiliarias más y 3610 constructoras). Por tanto, dos caras de una sola moneda y sin dudar un dato sorprendente éste del total de compañías puestas en marcha, cuya explicación podríamos encontrarla en el contexto del sector, en plena contracción del mercado, en el tamaño de las mismas.

En base a los datos del portal inmobiliario fotocasa.es parece confirmarse la bajada del precio de la vivienda, al menos según los datos del último mes donde se ha producido una bajada del 1,2% a nivel nacional. A nivel regional la bajada es un poco inferior, del 0,8%, pero también parece confirmar la tendencia.

Hemos visto como todas las previsiones indican un aumento de la inversión publicitaria en nuestro sector y como gran parte de la misma se orienta hacia internet, es decir, hacia el mundo online. Dentro de ese mundo, los portales inmobiliarios están en cifras de crecimiento muy importantes. Hoy traemos aquí otro posible integrante de este mundo, se trata de un metabuscador, un modelo de negocio diferente al de los portales pero bastante similar.
Se trata de Nuroa. Al entrar en el mismo podemos buscar propiedades a través de un sencillo formulario al igual que lo haríamos en un portal inmobiliario tradicional, pero a diferencia de éstos, Nuroa busca en multitud de portales y presenta sus resultados de forma conjunta. El modelo de este negocio es similar al de Google u otro buscador, que no cobra por los resultados de la búsqueda, sino por los anuncios destacados. Para nosotros la diferencia sustancial la encontramos en que muchas empresas ya pagan por figurar en esos portales inmobiliarios y esta figura introduciría un modelo de doble pago, lo que en definitiva equivale a figurar en un segundo 'portal', por lo que entendemos que las diferencias no son tantas. Se encuentran en una fase muy inicial de desarrollo y trataremos de seguir la evolución de esta nueva alternativa. Visto en Inmoblog.

Expo Zaragoza 2008 ha seleccionado a las consultoras inmobiliarias internacionales Jones Lang LaSalle y King Sturge para la comercialización en coexclusiva, a partir de este mismo año, de los espacios del Recinto de la Exposición, una vez que ésta cierre sus puertas el 14 de septiembre de 2008.
Las grandes obras que se realizan en Zaragoza con motivo de la Expo2008 deben encontrar su sitio dentro de la ciudad y ya se prevé su posterior uso terciario. El proyecto combina el alquiler y venta de grandes sedes corporativas con edificios que albergarán oficinas de pequeñas y medianas empresas. Asimismo, el Recinto Expo contará con espacios comerciales destinados a servicios, ocio y restauración, tanto para el parque empresarial como para el resto de la ciudad.

Hoy queremos destacar la intervención de la ministra de Vivienda, Carme Chacón, en la presentación del ‘Atlas estadístico de las áreas urbanas de España 2006’, según el cual, cuatro de cada cinco españoles vivimos en ciudades. La urbanización de España avanza además a un ritmo de vértigo. Si tomamos como referencia el periodo 1987-2000, podemos observar cómo hay ciudades cuya superficie ha crecido más de la mitad de lo que hasta entonces ocupaban: así, por ejemplo, el área urbana de Murcia ha crecido más de un 78 %, la de Alicante-Elche lo ha hecho más del 67 % y la de Madrid casi el 50 %. Son unas cifras realmente impactantes que deben hacer que reflexionemos sobre la sostenibilidad de un modelo económico en exceso dependiente del sector de la construcción y sobre todo que nos planteemos como y donde todos queremos vivir. La intervención completa de la ministra de Vivienda, Carme Chacón, en la presentación del 'Atlas estadístico de las áreas urbanas de España 2006' puede obtenerse en el siguiente enlace. Además recomendamos visitar la página web soporte del Atlas, donde de forma sencilla es posible obtener datos sobre la evolución de la edificación en España.

A través de Cien Ladrillos hemos tenido noticias de que la promotora Grupo Redis 6 S.L. ha realizado un macroproyecto, denominado Isla Luna de Valencia, que se presenta en la próxima edición de Urbe Desarrollo 07, del 22 al 25 de noviembre.
El proyecto trata de la construcción de una isla artificial que se situará frente a la costa de la playa de Malvarrosa a un kilómetro mar adentro. Este proyecto nos recuerda al proyecto The World, que reproduce los países del mundo construidos mediante islas.
Es un proyecto interesante en una fase muy prleiminar de desarrollo que plantea importantes retos y soluciones desde aspectos como las soluciones arquitectónicas, como de la sostenibilidad, alternativas al empleo del suelo, pero también dudas como su comportamiento ante posibles catástrofes, cambio climático y consecuencias medioambientales.

Comentamos hace unos días que uno de los efectos de la situación por la que atraviea el sector comenzaba a notarse en las recaudaciones de las Administraciones Locales, altamente dependientes del nivel de actividad del mismo. Hoy vemos otro efecto de la situación. La ralentización del mercado inmobiliario en España está afectando a la concesión de créditos para la compra de vivienda, tanto en número como en el endurecimiento de las condiciones, lo que está llevando a las entidades financieras a adoptar nuevas estrategias y orientarse en la captación de clientes que tienen préstamos con entidades rivales.
Es el caso de la división española del grupo holandés ING que anuncia rebajas en sus tipos de interés hipotecarios, consciente que deben buscar negocio en los créditos existentes una vez que el número de nuevas concesiones ha comenzado a disminuir.
Una muestra más de la importancia de la actividad del sector y de sus relaciones con otros elementos de la actividad económica.

Ha nacido un nuevo blog dentro de la familia de Weblogs SL, se trata de Blog Hipotecario, un nuevo blog que nos pondrá al día sobre toda la información relacionada con las hipotecas, nuevos productos, ofertas, guías o reflexiones, información útil de una de las preocupaciones que más nos afectan a todos. Desde aquí les deseamos suerte en este nuevo proyecto.

Una consecuencia de la situación actual del sector, dominado por las dudas, podemos encontrarlo en la reducción de ingresos que experimentarán muchas administraciones locales a consecuencia de la misma. No se trata únicamente de cantidades a cuenta de licencias de obra y similares, sino de aquellas procedentes del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, que se constituía como la tercera fuente de financiación territorial.
Los retrocesos son palpables en muchas comunidades autónomas y por ejemplo en Madrid, lo recaudado ya está el 20% por debajo de lo previsto, en Catalunya, el 11,6% y en Aragón, el 13%, por citar algunas. Se trata de un efecto lateral de la situación actual dentro de un modelo de financiación de las entidades locales que entendemos necesita alguna revisión para no depender tanto del sector de la construcción e inmobiliario.

La agencia de calificación crediticia Standard & Poor’s ha publicado un estudio en el que se refleja como en España el precio de la vivienda está sobrevalorado un 30%, un fenómeno que según el mismo informe se produce también en Irlanda y en el Reino Unido.
Además, considera que este hecho y las consecuencias que de él se derivan está frenando el sector de la construcción, lo cual tendrá un importante impacto en España e Irlanda, cuyas economías dependen excesivamente de este sector. Además consideran que los efectos se notarán de forma global en la economía, especialmente en lo que se refiere a los niveles de crecimiento y empleo.
El informe completo está disponible en El Economista.

Todo parece indicar que los tipos de interés van a proporcionarnos una relativa tranquilidad en los próximos meses. A las previsiones de la moderación del Euribor se ha unido la decisión de la Reserva Federal Norteamericana de bajar sus tipos un cuarto de punto porcentual los tipos de interés, lo que sitúa su tasa en el 4,5%. Con todo se confirman las previsiones que apuntan a una estabilidad de los tipos de interés a corto plazo e incluso bajadas con el objetivo de reactivar la actividad económica.
Para el sector, una buena noticia que ayudarán a que se tranquilicen en cierta medida la situación.

En un momento de crisis en el sector de la construcción e inmobiliario llaman la atención las declaraciones de representantes del G14 del mercado inmobiliario español alertando de una subida de precios si no se resuelven algunos problemas de carácter fundamentalmente administrativo, como el alargamiento de los plazos para urbanizar suelo y de la complejidad para tramitar los planes urbanísticos. Así, la solución pasaría por agilizar trámites, limitar obstáculos y dejar que el mercado construya las viviendas que la gente pueda comprar.
Nos parece una visión extraña de la situación, donde la oferta supera a la demanda, con el consiguiente alargamiento de los plazos de venta y cierta tendencia al descenso de los precios y si bien es cierto que en estos momentos se inicia la construcción de menos viviendas, también lo es que aumenta el número de propiedades en el mercado por lo cual no creemos que la situación sea tan grave como parecen darnos a entender.

El Ministerio de Economía y Hacienda, en su Síntesis de Indicadores Económicos nos aporta alguna información sobre como se prevé desde el Gobierno la evolución del sector.
En referencia a la inversión en construcción, indica que se ha desacelerado más de un punto, debido, principalmente, al menor ritmo de avance del segmento residencial. El menor pulso de la demanda residencial también se desprende de otros indicadores recientes, como la disminución del número de transacciones de vivienda nueva, la moderación del precio de la vivienda y el menor ritmo de aumento del capital prestado para adquisición de vivienda. El resto de construcciones, sin embargo, ha intensificado su ritmo de crecimiento en los seis primeros meses del año.
En referencia a los tipos de interés y en base que el BCE no modificó los tipos de interés en su reunión del pasado día 6 de septiembre, e incluso las autoridades monetarias de Estados Unidos redujeron el pasado día 18 de septiembre los tipos de interés en medio punto porcentual, parecen prever una estabilidad de los tipos en el corto plazo.

Nos hacemos eco de los resultados de una encuesta realizada por TNS-Demoscopia para RTVE, según la cual, el 87% de los españoles prefiere comprar a alquilar su vivienda. Dentro de la misma encuesta se recoge el hecho de que sólo 2 de cada 10 españoles creen que el precio de la vivienda bajará en los próximos meses. Estos resultados pueden parecer contradictorios con respecto a las últimas noticias publicadas en casi todos los medios de comunicación, si bien deben ser estudiados con prudencia. Parece lógico pensar que la gente prefiere comprar a alquilar, si bien ese hecho no tiene que coincidir con la realidad de su situación que puede obligarles a optar por una fórmula distinta a sus preferencias ante por ejemplo la imposibilidad de hacer frente a una hipoteca. Respecto a la bajada del precio de la vivienda, hasta ahora únicamente tenemos pequeñas correcciones del mismo y su situación hace que sigan pareciendo muy altos a un importante número de españoles, lo que motiva en nuestra opinión que hasta que las bajadas no sean importantes la sensación permanecerá inalterable, basada en su elevada cuantía y la dificultad asociada para poder afrontarlos. Como siempre recomendamos prudencia en la interpretación de las encuestas.

Interesantes declaraciones de Anna Birulés, actual vicepresidenta de Renta Corporación, según las cuales "más de una empresa se quedará en el camino" como consecuencia del ajuste que está sufriendo el sector inmobiliario, pero a la vez destacó que esta misma situación puede ser aprovechada por empresas que logren adaptarse al nuevo escenario, en una extensión del dicho de que las crisis generan oportunidades.
Estas declaraciones coinciden con otras efectuadas el por presidente de Asprima (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid), José Manuel Galindo, en referencia al elevado número de empresas que aprovecharon la situación de bonanza del sector para entrar en el mismo, muchas veces sin un modelo de negocio correctamente definido.
Lo que si expresó la Sra. Birulés fue su preocupación sobre la restricción del crédito a las empresas inmobiliarias, situación que puede afectar de manera importante la actividad de las mismas, aunque transmitió su optimismo de que se trate de una situación transitoria y que a corto plazo el mercado financiero volverá a la normalidad.
En definitiva una nueva confirmación de la importancia de redefinir los planes de negocio y estrategias del sector para afrontar una nueva situación.