Salón Canarias

El modelo de negocio de las agencias inmobiliarias se encuentra en cuestión, especialmente cuando vemos como se sucede el cierre de las mismas, tanto de las pequeñas como de las grandes, cuyo último ejemplo lo encontramos en el caso de Don Piso.
Los motivos que pueden encontrarse detrás de ese cierre podemos encontrarlos en los siguientes puntos:

• Reducción de la demanda.
• Incertidumbre del mercado.
• Dificultades en la financiación de las compras. Falta de liquidez del mercado.
• Aumento del coste de la financiación.

La reducción de la demanda viene fundamentalmente provocada por la huída o desaparición del inversor, mientras que el resto de la demanda, la auténtica necesidad de vivienda debemos considerar que permance en estado de latencia, bien por esperar a mejores circunstancias o por acceso a la vivienda a través de otras fórmulas como el alquiler. El resto de factores provocan una importante falta de confianza en el sector y especialmente en el futuro del mismo, que se traduce en la reducción de la demanda inicial.

Seguir Leyendo...

Además deberíamos plantear si el modelo tradicional de la agencia inmobiliaria, realizando labores de pura intermediación, no debería ser adaptado a los nuevos tiempos, considerando todos los aspectos que configuran el mismo, donde deberíamos mencionar al menos los siguientes puntos:

El expediente de regulación de empleo anunciado por Don Piso supondrá el cierre de 130 centros de trabajo, lo que conllevará el despido de unos 320 empleados en toda España. Pero esta iniciativa afecta solo a las sucursales de Don Piso que son de su titularidad, mientras que las que operan bajo esta marca en régimen de franquicia, unas 170 en toda España, continuarán con su actividad normal, indicando los responsables de la empresa que basaran el funcionamiento de la compañía en el régimen de franquicia, incluso ofreciendo la posibilidad a sus 'despedidos empleados' de convertirse ellos mismos en franquiciados.
La caída de la demanda es una realidad como demuestran los datos presentados en los últimos días según los cuales, las promotoras presentes en Bolsa han visto descender sus ventas un 73,5% durante el primer trimestre de este año con respecto a las cifras del mismo período del año pasado. Lo que demuestra el ejemplo de Don Piso es que el sector necesita importantes cambios en su modelo de negocio.

Que la situación de muchas empresas del sector inmobiliario y de la construcción no es buena no sorprende a nadie, e incluso muchos pronostican que esta circunstancia se extenderá a más sectores en un contexto de crisis económica generalizada. En esta coyuntura se han elevado muchas voces que solicitan la necesidad de ayudas públicas para tratar de resolver o aliviar esta situación, frente a las cuales también se han alzado otras voces que alegan que el sector ha acumulado importantes beneficios en los últimos años y no sería 'razonable' apoyarlas ahora que la situación no es tan positiva.
Las últimas declaraciones de Pedro Solbes indican que no tiene intención de proponer esas ayudas, ya que considera que las mismas podrían contribuir a impedir artificialmente que se produzca el necesario ajuste en la construcción, que permitirá corregir por si mismo los excesos del sector en los últimos años. La creencia de que la situación de bonanza del sector se mantendría de forma indefinida ha podido provocar que ante la situación actual de crisis en el sector, muchos modelos de negocio de muchas empresas del sector se hayan demostrado completamente insostenibles. Pese a esta opinión del Ministro de Economía y Hacienda, desde el Ministerio de la Vivienda se hacen propuestas de tipo fiscal con el objetivo de reactivar el sector.
Particularmente opinamos que la intervención pública en el sector debería realizarse no apoyando directamente a las empresas, sino a través de medidas de fomento de la actividad como un impulso a las infraestructuras públicas, fomento del alquiler o mayor impulso a la vivienda protegida.

Resulta claro que la contracción que está experimentando la demanda de vivienda en nuestro país junto con las elevadas tasas de construcción de nuestro país en los últimos años, provocan que se esté generando una importante bolsa de vivienda no vendida. En ese contexto, y tanto desde el Ministerio de Vivienda como las propias Comunidades Autónomas, han planteado la posibilidad de que el stock de viviendas libres existente en el mercado pueda salir al mercado como vivienda protegida. Las diferencias entre ambos mercados son importantes y es obvio que debería alcanzarse alguna clase de acuerdos que a priori se antojan complicados, pero es claro que en nuestro país existe una importante necesidad de VPO y que como vía de solución para el sector, o al menos para aliviar la carga financiera de muchas empresas, se trata de una opción que tal vez pueda ser beneficiosa para el sector. En cualquier caso al menos se requeriría un análisis de la propuesta.

Hemos visto como todas las previsiones indican un aumento de la inversión publicitaria en nuestro sector y como gran parte de la misma se orienta hacia internet, es decir, hacia el mundo online. Dentro de ese mundo, los portales inmobiliarios están en cifras de crecimiento muy importantes. Hoy traemos aquí otro posible integrante de este mundo, se trata de un metabuscador, un modelo de negocio diferente al de los portales pero bastante similar.
Se trata de Nuroa. Al entrar en el mismo podemos buscar propiedades a través de un sencillo formulario al igual que lo haríamos en un portal inmobiliario tradicional, pero a diferencia de éstos, Nuroa busca en multitud de portales y presenta sus resultados de forma conjunta. El modelo de este negocio es similar al de Google u otro buscador, que no cobra por los resultados de la búsqueda, sino por los anuncios destacados. Para nosotros la diferencia sustancial la encontramos en que muchas empresas ya pagan por figurar en esos portales inmobiliarios y esta figura introduciría un modelo de doble pago, lo que en definitiva equivale a figurar en un segundo 'portal', por lo que entendemos que las diferencias no son tantas. Se encuentran en una fase muy inicial de desarrollo y trataremos de seguir la evolución de esta nueva alternativa. Visto en Inmoblog.

Expo Zaragoza 2008 ha seleccionado a las consultoras inmobiliarias internacionales Jones Lang LaSalle y King Sturge para la comercialización en coexclusiva, a partir de este mismo año, de los espacios del Recinto de la Exposición, una vez que ésta cierre sus puertas el 14 de septiembre de 2008.
Las grandes obras que se realizan en Zaragoza con motivo de la Expo2008 deben encontrar su sitio dentro de la ciudad y ya se prevé su posterior uso terciario. El proyecto combina el alquiler y venta de grandes sedes corporativas con edificios que albergarán oficinas de pequeñas y medianas empresas. Asimismo, el Recinto Expo contará con espacios comerciales destinados a servicios, ocio y restauración, tanto para el parque empresarial como para el resto de la ciudad.

El análisis que se hace en GurusBlog de la situación actual del mercado inmobiliario y de algunas de las mayores empresas que participan en él nos parece bastante razonable. En el mismo se habla de empresas 'patrimonialistas' y empresas 'promotoras', donde las primeras invierten en inmuebles y recogen sus frutos básicamente a través de alquileres y las segundas invierten en suelo, lo transforman en propiedades y obtienen su beneficio en la venta. Estas últimas se encuentran en una situación mucho más sensible en este momento en que las ventas han disminuido.
En el fondo, la elección de un modelo de negocio u otro condiciona la evolución de una empresa y mucho más en situaciones de incertidumbre como las actuales, y aunque siempre es posible modificar el modelo, no siempre es fácil hacerlo y las implicaciones de los cambios pueden ser más profundas de lo esperado.

La situación actual de retraimiento de la demanda ha hecho que las inmobiliarias vayan a incrementar el presupuesto dedicado a marketing. El incremento de este año superará al de la suma de los tres ejercicios anteriores.
El informe, realizado por Real Estate Marketing (REM), indica que el 98% de las inmobiliarias reconoce la contribución del marketing a su estrategia comercial y que el 90% estima a la marca como un factor tan clave en la decisión de compra de un piso como su precio y su ubicación.
Otro dato importante contenido en el mismo estudio es que el 98% de las inmobiliarias reconoce la contribución del marketing a su estrategia comercial y que el 90% estima a la marca como un factor tan clave en la decisión de compra de un piso como su precio y su ubicación.

La situación de estancamiento de las ventas en el sector inmobiliario está obligando al sector a estudiar nuevas fórmulas para captar compradores. En este artículo de Cinco Días se menciona como de la antigua y tradicional caseta a pie de obra, donde no hace mucho se vendían sobre plano casí todos los elementos de una promoción, las inmobiliarias han añadido toda clase de regalos o descuentos por comprar una vivienda. Sin embargo, la forma y formatos de la publicidad no han experimentado apenas cambios y prácticamente todos los anuncios de las promociones son muy similares cuando no idénticos.

Seguir Leyendo...

En ese contexto, la agencia Anima propone aplicar las técnicas del sector automovilístico a la venta de viviendas:

1. Segmentación de la oferta. Al igual que hay coches para diferentes clientes, jóvenes, familiares, deportivos,... debemos orientar nuestras promociones a los diferentes clientes y no con un enfoque uniforme como el que se aplica actualmente.
2. Venta de sensaciones. Mucha publicidad de automóviles se centra en las sensaciones, en las posibles experiencias de conducir el vehículo, más que en una fría relación de características técnicas y mecánicas.
3. Tratamiento y establecimiento de vínculos con los clientes. Cuando una marca vende un automóvil procura establecer un vínculo permanente con el cliente, de conservar esa relación con vistas a cuando decida adquirir un nuevo vehículo, una situación de la que el sector inmobiliario podría aprender.

En definitiva se trata de adaptar técnicas de publicidad y marketing que han sido probadas con éxito en otro sector, en este caso el del automóvil, y tratar de aplicarlas al nuestro.

Esa sigue siendo la cuestión. Si en el artículo de ayer sobre este tema presentábamos una opinión claramente definida hacia la continuidad de la subida de precios hoy traemos uno que contiene el elemento opuesto.
Se trata de un interesante artículo que hemos visto en Cien Ladrillos, donde se señala la resistencia que tienen los vendedores en todas partes para bajar los precios de las viviendas.
Como ejemplo plantea la situación vivida en la ciudad de Boston, donde los precios bajaron de forma drástica hasta un 40% entre 1989 y 1992. Resultaba evidente quepara poder vender había que bajar el precio, pero a pesar de todo, muchos seguían manteniendo precios completamente fuera de mercado, simplemente porque los costes de adquisición habían sido superiores o se pretendía obtener unos beneficios en línea con la evolución en los años anteriores, sin atender a que el precio viene fijado de forma principal por la situación de los mercados y no por esos factores.
Esa resistencia a poner precios realistas, paralizó las ventas. Así pues, si de verdad se desea vender una propiedad, al igual que cualquier otro bien, has de ponerla al precio de mercado de hoy, independientemente de lo que nos gustaría.
En resumen: “Si quiere vender su casa, marque el precio de mercado y venda en él.”

Esa es la cuestión que se plantea un importante número de potenciales compradores de vivienda en nuestro país. La respuesta no es sencilla y como ejemplo de ello hoy traemos una opinión clara orientada a la opción de comprar.
Juan Bolivar, Vicepresidente de AINGRA, escribe un artículo en la revista Aljibe de la Asociación Aingra sobre la conveniencia de comprar en estos momentos o esperar hasta que como se dice los precios bajen.

Seguir Leyendo...

En ese artículo se comenta como muchas pesonas se acercan a una inmobiliaria buscando vivienda, pero manifestando que no piensan comprar por el momento, sino que esperarán a que bajen los precios, una posibilidad que el autor del artículo considera muy remota por no decir imposible.
Su planteamiento es que no los precios no han bajado, ni bajarán, y es previsible que seguan subiendo, argumentando esa subida en los siguientes puntos:

1. Sube el precio del suelo.


2. Suben los salarios.


3. Sube el precio de los materiales de construcción.


4. Suben los intereses bancarios.


5. Las nuevas normativas de construcción encarecen la construcción.

Según este análisis, los precios deberían seguir en ascenso, de forma moderada, pero en ascenso. Según el autor, el mejor consejo que puede darle a esos compradores indecisos sería el de "Si están decididos a comprar una vivienda y encuentran aquella que se amolda a sus necesidades COMPRELA."

La situación del sector ha motivado que numerosas empresas hayan utilizado la VPO para mejorar sus resultados y sostener sus niveles de actividad.
De esta forma, la modificación de las condiciones económicas y las nuevas fórmulas de protección oficial introducidas por el Gobierno central y los autonómicos, hace que muchas empresas opten por la realización de proyectos que involucran a este tipo de viviendas.
En un momento en el que la demanda de vivienda libre disminuye y en el que la intervención de los poderes públicos aumenta, la apuesta por una vivienda que normalmente tiene un mercado asegurado, permite mantener la actividad a la espera de que se recupere el sector y con ello aparezcan proyectos de mayor interés y beneficios.
En resumen, una forma de diversificar la actividad como estrategia defensiva ante las incertidumbres del sector.
Visto en Urbanoticias.

En unos momentos donde se discute la necesidad de modificar el planeamiento de nuestras ciudades, de 'humanizarlas', de facilitar la vida a los ciudadanos, nos encontramos con proyectos como el que hoy presentamos. Elaborado por Rosa Cervera y Javier Pioz, es un auténtico gigante de 1228 metros de altura pensado para Shanghai. Denominado Torre Biónica supone un auténtico reto arquitéctonico. Con previones de albergar hasta 100.000 personas, este edificio se constituiría como una auténtica ciudad en si mismo. La pregunta que proyectos como éste plantean es si el crecimiento vertical puede sustituir al horizontal, o de una forma más simple, ¿cuál es el mejor modelo de crecimiento urbano?. Puede que el proyecto de Shanghai sea un extremo de la discusión y que la situación en nuestro país no sea tan extrema como la que pueda presentar esa ciudad, pero lo cierto es que la discusión está ahí, más viva que nunca y de forma especial en zonas donde el suelo es un bien escaso y sobre todo caro.

La desaceleración del precio de la vivienda en España y las grandes posibilidades a medio plazo que ofrece un mercado emergente como Europa del Este están entre las causas por las cuales las inmobiliarias españolas se han fijado en la región como destino de sus inversiones y actividades. Aunque las cifras todavía no son importantes, si lo son las previsiones de nuevos proyectos en la zona.
En la República Checa nos encontramos con Fadesa-Martinsa, el Grupo Picasso y la promotora Dos Valles. En la vecina Eslovaquia cabe destacar el proyecto residencial de Gil Turner Arquitectos en la capital, Bratislava, así como otros proyectos de oficinas de pequeños inversores privados.
En Rumanía diez compañías españolas han anunciado proyectos inmobiliarios por un valor de casi 7.000 millones de euros. En Bulgaria, Riofisa y Fadesa, presente también Polonia y Hungría, cuentan también con varios proyectos.
En definitiva y dentro de la estrategia de diversificación de muchas empresas, vemos como el Este de Europa se constituye en una atractiva oportunidad inversora.

En un momento de crisis en el sector de la construcción e inmobiliario llaman la atención las declaraciones de representantes del G14 del mercado inmobiliario español alertando de una subida de precios si no se resuelven algunos problemas de carácter fundamentalmente administrativo, como el alargamiento de los plazos para urbanizar suelo y de la complejidad para tramitar los planes urbanísticos. Así, la solución pasaría por agilizar trámites, limitar obstáculos y dejar que el mercado construya las viviendas que la gente pueda comprar.
Nos parece una visión extraña de la situación, donde la oferta supera a la demanda, con el consiguiente alargamiento de los plazos de venta y cierta tendencia al descenso de los precios y si bien es cierto que en estos momentos se inicia la construcción de menos viviendas, también lo es que aumenta el número de propiedades en el mercado por lo cual no creemos que la situación sea tan grave como parecen darnos a entender.

Nos hacemos eco de los resultados de una encuesta realizada por TNS-Demoscopia para RTVE, según la cual, el 87% de los españoles prefiere comprar a alquilar su vivienda. Dentro de la misma encuesta se recoge el hecho de que sólo 2 de cada 10 españoles creen que el precio de la vivienda bajará en los próximos meses. Estos resultados pueden parecer contradictorios con respecto a las últimas noticias publicadas en casi todos los medios de comunicación, si bien deben ser estudiados con prudencia. Parece lógico pensar que la gente prefiere comprar a alquilar, si bien ese hecho no tiene que coincidir con la realidad de su situación que puede obligarles a optar por una fórmula distinta a sus preferencias ante por ejemplo la imposibilidad de hacer frente a una hipoteca. Respecto a la bajada del precio de la vivienda, hasta ahora únicamente tenemos pequeñas correcciones del mismo y su situación hace que sigan pareciendo muy altos a un importante número de españoles, lo que motiva en nuestra opinión que hasta que las bajadas no sean importantes la sensación permanecerá inalterable, basada en su elevada cuantía y la dificultad asociada para poder afrontarlos. Como siempre recomendamos prudencia en la interpretación de las encuestas.

Interesantes declaraciones de Anna Birulés, actual vicepresidenta de Renta Corporación, según las cuales "más de una empresa se quedará en el camino" como consecuencia del ajuste que está sufriendo el sector inmobiliario, pero a la vez destacó que esta misma situación puede ser aprovechada por empresas que logren adaptarse al nuevo escenario, en una extensión del dicho de que las crisis generan oportunidades.
Estas declaraciones coinciden con otras efectuadas el por presidente de Asprima (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid), José Manuel Galindo, en referencia al elevado número de empresas que aprovecharon la situación de bonanza del sector para entrar en el mismo, muchas veces sin un modelo de negocio correctamente definido.
Lo que si expresó la Sra. Birulés fue su preocupación sobre la restricción del crédito a las empresas inmobiliarias, situación que puede afectar de manera importante la actividad de las mismas, aunque transmitió su optimismo de que se trate de una situación transitoria y que a corto plazo el mercado financiero volverá a la normalidad.
En definitiva una nueva confirmación de la importancia de redefinir los planes de negocio y estrategias del sector para afrontar una nueva situación.

El Grupo Llanera es un grupo empresarial valenciano dedicado a la promoción inmobiliaria y al conjunto de actividades del sector de la construcción. Creado en el año 1988, el grupo experimentó en los últimos años un importante crecimiento aprovechando los años de bonanza del sector. Sin embargo, en estos momentos se encuentra atravesando una importante crisis, agravada al conocerse sus dificultades para hacer frente al pago a proveedores.
La intención de la compañía es realizar una importante reestructuración de la empresa y refinanciar su deuda. Se trata en definitiva de un nuevo caso de una empresa cuyo plan de crecimiento era excesivamente 'optimista' en el sentido de considerar que la situación positiva del sector iba a durar de forma indefinida y que a las primeras dificultades ha visto como su modelo de negocio resultaba insostenible.

Hemos visto últimamente como el sector de la construcción se ha visto muy penalizado en su cotización bursátil. Cuando tratamos de buscar una explicación a este hecho, nos hemos encontrado con este artículo donde se resume de forma muy precisa la situación.
No se trata de resultados, las constructoras aparecen con balances saneados y sus magnitudes económicas no 'merecen' el castigo que han recibido, pero verdaderamente los insistentes rumores de crisis en el sector, la evolución del mercado hipotecario, entre otros factores, que hacen que la confianza en el sector y especialmente en su futuro haya descendido y coincidimos con los autores del artículo en que esa confianza es muchas veces más importante que la auténtica realidad del sector y por ello debería ser cultivada con esmero.
Como conclusión nos encontramos como ayer esas mismas empresas que se vieron castigadas en bolsa han experimentado fuertes subidas, sin que en este corto intervalo se hallan producido cambios significativos en la situación de las mismas en particular y del sector en general.
En definitiva, una CUESTION DE CONFIANZA.

Interesante colección de artículos las que hemos encontrado en el blog Tecnología Inmobiliaria sobre la búsqueda de oportunidades inmobiliarias en internet:

• Parte I. Búsqueda mediante filtros fuertes y palabras clave.
• Parte II. Subastas inmobiliarias por Internet.
• Parte III. Búsqueda mediante técnicas de programación.

En la misma, el autor comparte su experiencia con nosotros y nos enseña algunas técnicas que pueden ayudarnos en la búsqueda de información sobre propiedades inmobiliarias en internet, en una muestra más de las posibilidades que aporta el nuevo medio a nuestro sector, un medio en el que nuestros clientes pueden buscar y encontrar lo que buscan, un medio que nos debe hacer pensar en el papel que deben llevar a cabo las agencias inmobiliarias en su adaptación a las nuevas circunstancias del sector, que obligan a una nueva definición del modelo de negocio de las mismas.