Salón Canarias

José Ramón Amondarain, recientemente nombrado Director General del Grupo IBSA, Empresa Canaria líder del sector de la construcción y promoción inmobiliaria, nos ha ofrecido unas interesantes declaraciones sobre como su importante grupo empresarial vive el sector en la actualidad.

La situación actual del sector inmobiliario está marcada en estos momentos por fenómenos como la subida de tipos, el riesgo hipotecario, incertidumbre en la evolución de los precios, que han provocado un descenso de la demanda. ¿Cómo cree que afectará al GRUPO IBSA esta situación? ¿Cómo prevé afrontarla?

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La situación actual del sector está definida por una palabra: “INCERTIDUMBRE”. Es cierto que se ha producido una conjunción de hechos que, todos y cada uno de ellos, han jugado en contra de las empresas del sector, pero la pregunta es ¿Hasta cuándo se mantendrá esta situación?. En mi opinión hay que ser prudentes en el momento actual, y si cabe más importante aún, hubo que ser prudentes en la financiación del crecimiento que las empresas del sector han experimentado en los años pasados, en el sentido de que la gran mayoría de dichas empresas han financiado sus existencias con créditos a más corto plazo del tiempo que necesitaban esos stocks para volverse líquidos. Esa política provoca graves tensiones en las refinanciaciones obligadas de esos créditos, amenaza la calidad de las carteras bancarias y hace que las empresas del sector no puedan aguantar la situación actual a medio plazo. El Grupo IBSA cuenta con un endeudamiento de excepcional calidad desde el punto de vista de los plazos, con gran parte de los intereses a pagar asegurados con coberturas de tipos, y por tanto nuestra flexibilidad financiera es grande. ¿Qué hacer en este momento de mercado? Ser prudente en las compras, favorecer la rotación de los stocks existentes desarrollando los suelos que ya tenemos en nuestro patrimonio, poner en construcción la producción que se prevea que se va a vender y esperar acontecimientos.

El grupo IBSA, ha apostado desde su nacimiento por una fuerte diversificación de las actividades, ¿se plantean seguir buscando alternativas de negocio paralelas a la construcción y la promoción inmobiliaria? ¿Se plantean la expansión a otros países como parte de esta estrategia?

El sector de la promoción inmobiliaria ofrece rentabilidades elevadas a costa de riesgos altos, y además es cíclico por naturaleza. Por ello el Grupo IBSA, y las principales empresas del sector, han apostado estos últimos años por desarrollar negocios cuya principal característica sea la seguridad y la consistencia en el tiempo, aunque sus rentabilidades sean inferiores. El momento inmobiliario será el que mande sobre qué porcentaje de nuestras cuentas de resultados provendrán de negocios patrimoniales o de promociones inmobiliarias.
La expansión por fuera del territorio nacional, sobre todo en países emergentes, es una oportunidad de conseguir rentabilidades altas, pero supone también riesgos altos, y requiere implantaciones complejas. Cara a futuro puede ser una opción porque los ciclos inmobiliarios de otros países pueden ir desacompasados con el ciclo nacional, y permitir hacer cifra de negocios en momentos en que el mercado nacional esté en recesión. Ahora bien, en este momento de incertidumbre no creo en huidas hacia delante, sino en la realización de proyectos bien planificados. Nos planteamos la expansión internacional como una oportunidad a medio plazo, no como la solución al problema inmediato del sector.

En los últimos tiempos hemos visto como grandes empresas del sector están cada vez más preocupadas por su imagen y tratan de reforzar su marca. ¿Cómo valora estas acciones? ¿Qué valor le da a la imagen y a la marca dentro del sector?

La promoción inmobiliaria es un negocio eminentemente regional o local, y precisa de un componente de confianza alto en la empresa, por parte del consumidor final. Es importante contar con una marca contrastada, que haga de paraguas a las políticas de marketing de las actuaciones inmobiliarias concretas. Pero para una empresa de nuestro tamaño el coste de conseguir una marca “nacional” es desproporcionado en relación al beneficio que produce.

En el Grupo IBSA nos centraremos en reforzar nuestra marca, primero en Gran Canaria, y por ende en toda Canarias, fundamentalmente con acciones que produzcan beneficios que se puedan revertir a la sociedad: patrocinios deportivos, cultura, mecenazgo … y no por medio de grandes campañas publicitarias.

Cada vez más empresas inmobiliarias desarrollan estrategias de comunicación en la web, ¿qué opina de internet como dinamizador de la oferta inmobiliaria?

Creo que la compra de una vivienda no puede hacerse a través de Internet, pues la inversión y la importancia de la compra es enorme para nuestro cliente. En lo que sí creo que hay mucho por hacer, y que además debe hacerse, es en la prestación de servicios a nuestros clientes utilizando las tecnologías de la información. La mejora en los tiempos de atención en post venta, mayor calidad de información sobre producto, y una comunicación más fluida con el cliente por parte de la promotora son metas en cuya consecución las TI deben aportar un valor añadido importante.

Hemos visto como la Administración trata de intervenir cada vez más en el sector con bastantes propuestas en los últimos meses ¿Cómo valora esta intervención y sus propuestas?

La mayoría de las propuestas que han trascendido a la prensa en estos últimos 18 meses han tenido un importante sesgo electoralista, y no se han centrado en las bases que justifican el precio final de la vivienda actual. Estoy seguro que la gran mayoría de los compradores o potenciales compradores de viviendas se sorprenderían de saber cuánto de lo que pagan por una vivienda corresponde al coste del suelo sobre el que esa vivienda está ejecutada, que en las grandes ciudades en Canarias puede rondar el 50% del precio final para promociones nuevas, y en ciudades como Madrid y Barcelona lo supera con creces. Toda medida seria que pretenda abaratar el precio del producto final debería pasar por abaratar el precio de las materias primas con que se elabora, y de ellas el suelo es la más importante, y la que más incrementos de precio ha sufrido en los últimos años.
¿Qué hacer para abaratar el suelo? Es una pregunta sencilla de respuesta complicada, pero los pasos a seguir deberían pasar por una tramitación más sencilla y transparente, pero suficientemente garantista respecto a terceros, y una efectiva puesta en mercado del suelo disponible, haciendo menos rentable la acumulación especulativa de suelo.

Y con respecto al Anteproyecto de la Ley del Suelo, ¿le parecen apropiadas las medidas propuestas?

A raíz de la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/97 quedó establecido que el urbanismo era competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas, quedando para el estado las competencias sobre condiciones básicas en la igualdad en el ejercicio de derechos y deberes constitucionales, Administraciones Públicas, planificación económica y medio ambiente. La posterior Ley de Suelo del año 98 nació débil, y la actual Ley de Suelo nace como consecuencia de una necesidad real de vertebrar el urbanismo en España. Respecto a las medidas que incorpora, no son de igual impacto en todas las Comunidades Autónomas, puesto que no todas partían de la misma situación. Concretamente en Canarias, contábamos con el urbanismo más restrictivo, o debería decir más avanzado, de toda España. Cuestiones como las reservas mínimas de VPO, los estudios medioambientales o las limitaciones al crecimiento desproporcionado de los municipios sin tutela superior, actualmente establecidas por la Ley del Suelo ya eran conocidas en nuestra comunidad. En otro orden de cosas, me parece positivo el incremento de la transparencia municipal al que la ley obliga, y pienso que las valoraciones de las expropiaciones va a ser un tema con difícil encaje constitucional.
Al margen de ello, no creo que debamos esperar ningún abaratamiento significativo de la vivienda en términos reales como consecuencia de la aplicación de esta ley, como parece que se quiere transmitir al ciudadano.